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多面承压下商业地产突围有迹可循 市场机遇仍然

2019-10-30 11:29 次浏览 分类:万象城娱乐场网站

  在企业内部竞争格局愈加清晰的今日,商业地产也将整体进入创新求变的精细化发展时代。

  近日,第一太平戴维斯研究部的数据显示,北京写字楼市场自2018年底开始放缓,2019年1季度全市写字楼市场平均租金在连续7个季度环比增长后,首次出现下降,部分商圈甚至出现负吸纳。

  不仅如此,在刚刚收尾的2季度,写字楼市场延续了租金环比下跌的趋势,同时大体量的供应更是直接推动甲级写字楼空置率环比上升。

  7月中旬,中国指数研究院发布的《2019中国商业地产发展白皮书》指出,由于当前经济下行压力加大,商业消费空间正在受到挤压。从外部宏观环境来看,经济下行压力大,企业发展放缓。同时服务行业增速也有所放缓,消费对于经济的拉动作用有所减弱。这对于商业地产投资端与销售端带来一定影响,今年前5个月的数据显示,包含商业营业用房和办公楼的商业地产开发投资额及销售面积均出现下降。

  “经济下行压力增加已经对企业发展造成很大的压力,并且在未来几个月已经开始趋于严重”。研究员邹志丹在表示,根据上半年经济增速和下半年经济发展形势,预计2019年中国经济增长率为6.2%。而今年的商业指数下跌也开始持续进行。当前我国商办用地供给规模较大,存量去化有限,部分城市面临较大的库存压力。经济增速放缓、商办类项目限购政策及电商市场崛起等内外部因素,对商业的冲击愈发强烈。因此,在这一形势下,商业地产开始出现下行。

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫在表示,商业地产下行,主要还是供应过剩、空置率上升和库存过高造成的。开发商对投资商业地产丧失信心,从而减少了商业地产的投资,使得行业下行出现。其次,近年来,房企的资金链相对紧张,而且银行信贷、信托基金和保险的收紧让房地产的资金受到一定的影响。同时,由于一定程度上的贸易冲击,包括中美贸易摩擦和经济市场的低迷,都造成商业地产的下行。经济市场的低迷让第三产业服务新企业增长速度放缓,影响着商业地产的销售面积。另外,海外投资进入商业地产的资金在不断减少,房企融资成本却在上升,因此对投资者而言,可能还是会保持原本投资的项目,减少对新项目的投资。

  最后,最为直观的原因,是房地产调控收紧,不管是金融、税收、融资的收紧,最关键是住宅市场的销售成交量都出现下跌,而商业地产的销售面积,包括销售金额都出现下降情形,因此调控持续收紧,对商业地产的下行,一定程度上也会形成影响。

  2019年以来,商业地产销售面积出现同比下降,使本来就已进入存量竞争的商业地产市场库存压力加剧,商业地产的运营能力变得更加重要。另外,在经济结构的持续优化、新技术的迭代升级以及消费新趋势等共同作用下,商业地产行业的变革与调整步伐进一步加快。

  有业内专家指出,商业地产市场结构性机遇仍然存在。谢逸枫称,三旧改造与城市更新,不管从地段、城市的发展,还是前景来看,应该说是商业地产的一个机会。至少他们的租金收益有保障,而且具有一定人口支撑,有着消费主力人群的支撑,所以一二线城市的老城区三旧改造是商业地产发展的一个机会。

  其次,一些商业地产可以考虑兼并收购。在一、二线城市,对于商业地产资金链已经断裂的项目,或者说公司已经破产,但手里有一些项目在核心城市、核心地段的商业项目,可以通过兼并或收购的形式来购买他们的项目或者股权投资,这也是商业地产发展的一个机会。

  另外,部分大型的商业地产,出让一些股权或者说是项目,也是可以考虑拿来购买投资,同样也是机会。

  易居研究院智库中心研究院总监严跃进在表示,商业地产的发展出现行情下滑,实则是倒逼着房企做一些新的商业地产,因此传统商业地产就必须要转型。在未来,他认为,商业地产是会具有较好的发展态势,尤其是做一些和新兴消费需求的结合,如商业地产里面做演出,做体育展示,艺术设计等,都是商业地产后续可以探索的一些内容。

  另外,在做大做强方面,他指出,商业地产还是要研究人的市场需求,目前来说,大家对商业地产的认识在不断改变,可以直接体验的相对较少,这就需要一些人参与的,或者说具有些较好观赏价值的商业活动,这是商业地产后续是需要积极导入的。同时商业地产市场的后续还需不断更新,把创业、创客空间结合在一起,或许会形成更丰富的一个业态。

  此外,谢逸枫认为,未来商业地产要做大做强,除了上市,还是要分开上市。比如,地产+互联网,+金融,+养老,或者说是+度假的地产,如果能分拆上市,是可以做大做强的。其次,商业地产要寻找金融合作伙伴,这样可以提供资金的支持。同时,多与政府沟通,加强项目的合作。从这三点出发,形成多元化发展,商业地产应该是可以做大做强的。

  其实,在一些业内人士看来,房地产市场永远有机会,商业地产更有机会,就看你能不能跟得上城市更新、消费者变化、科技进步的步伐。未来3至5年,商业地产的行业格局会基本形成,大而强的头部企业和小而美的中小企业并存。而如果达不到1000万至1500万平方米的规模量级,是很难拥有行业话语权的。

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